我们坚持每月写一篇合肥新房市场分析月报不断更，涵盖合肥新房成交量、价格、土拍、政策情况，市场剖析点评，与合肥各个区域新房价格等内容。

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让您一次性全面了解最新全合肥新房整体发展情况，后附合肥各个区域价格，方便大家对照快速锁定区域，对大家合肥买房有所帮助，欢迎长期持续关注。

一、合肥整体新房价格与供需情况

1、2023年2月合肥新房整体成交情况与均价

2月份是春节后第一个月，合肥整体房产市场，不管是新房还是二手房，都回暖明显，市区2月份新房成交备案3749套，二手房成交8500套。符合我在1月份时候的预测，说春节后会有回乡潮与小阳春。

在2023年1月初我写的文章，就预测2023年春节后有回乡潮与小阳春，截图如下

全市住宅成交均价21302元/㎡，环比下降3%；主要原因是目前滨湖高价拉高了整体均价，且目前合肥新房只有蜀山区（因为有运河新城板块）、瑶海区与新站区三个区的新房价格低于2万。

2、2023年2月合肥各个区域新房成交均价分布

2023年2月，合肥最新各个区域新房成交均价分别是滨湖依然是最高价格区域达到2.83万，引领全市；事实上，滨湖最近新推出的楼盘，基本均是以大面积140平米以上大面积户型为主，总价350万以上，整体偏改善。

其次是高新区与包河区新房住宅均价分别为2.46与2.35万元；再次是经开区新房住宅均价2.26万元，庐阳区新房住宅是均价2.19万元；

蜀山区（含运河新城板块）是1.97万元；瑶海区作为老城区配套齐全，新房价格现在也是上涨到1.78万元了，新站区新房价格最低，为1.59万元。政务区估计未来2年内都没有新房在售。

3、2023年2月份合肥新房供需情况

合肥市场新房新开盘情况：本月推出约1815套房源，认购约1039套房源，认购率为57%，认购率保持平稳。

合肥新房去化周期：截至2023年2月底，合肥市商品住宅近五年的库存面积为190万㎡，目前合肥新房库存为17236套，环比下跌8.1%。

预计去化周期为4.9个月，滨河区和高新区房源量还是严重不足，去化周期2个月左右，经开区、新站区以及庐阳区去存压力大。整体合肥新房供应情况还是比较乐观。

作者简介：我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业， 十余年房产经验，熟悉合肥买房政策、城市规划与学区，成功指导数千名购房者合肥置业。

本文为“合肥买房参谋”公众号原创的内容资讯。

二、合肥最新地产政策方面与吴哥对政策点评

本月没有出台新的限购贷款政策。

三、合肥土拍情况

本月没有土拍成交。2月27日合肥今年首场土拍地块信息公布，共6宗407亩地块待出让，将在3月底进行土拍。

这次土拍又重回精装，没有看到限制价格，交付即发不动产证。估计土地成本会上涨，意味着未来新房售价还会上涨。

四、合肥2月份楼盘行情回暖明显

合肥市区2023年2月新房住宅共网签备案3749套，环比上涨106.8%，同比涨幅2.18%，市场行情回暖明显。包括我去很多售楼部去看房，可以明显的看到售楼部人气都是不错的。

回暖原因主要是之前两年，因为疫情原因，导致很多人观望，买房计划滞后，现在利率低该买房还是要买房。

加上今年包河经开区等区域今年新房供应量比较充足，可选的多，滨湖今年省府还有金融板块都有新盘，估计今年全合肥全年的市场成交情况都比较乐观的。

五、摇号热盘加推，还是火爆异常

2月份滨湖省府高速新盘首次开盘，1月31日开始登记，仅80套房源，面积最小130平米，大的是225平米，均价约2.8万/平，精装修交付。

这个楼盘非刚需最低首付需要290万元，即使这样也共计登记1286组，通过人数1096组，7%的低中签率。而且这个楼盘创造了合肥新的记录，即登记不足1分钟即触发摇号。

高新区星河项目2月中旬184套房源登记了458组客户，也触发摇号，非刚需要求6成首付起。

高新区滨湖一直是热点区域摇号可以理解，但是包河区瑶海区的新盘都先后启动摇号。

2月中旬包河区臻悦第三次加推264套房，有1114组客户登记；包河区万科项目四开四罄，都触发摇号；包河区熙悦加推也是触发摇号。瑶海区东新一楼盘2月份加推仅3分钟触发摇号。

六、合肥买房参谋吴哥综述

其实不止新房，合肥二手房在春节后更少回暖非常明显，当月成交套数8500套，这个是非常高的成交记录了，假如后面每月保持8000套，那全年就能成交近10万套二手房，那是要创造合肥二手房交易记录。

我一直讲，合肥城市房产市场站在全国角度来看，都是很好的房产市场。目前合肥新房整体供需还是供不应求的局面没有改变，每年还有新增十几万人口，一切归根结底是合肥经济与产业保持蓬勃发展态势。

买房是一个长线的持有行为，市场的底谁也不知道是什么时候。现在，很明显合肥现在房产市场不管是新房还是二手房，都已经走出去年的低谷了。

所以我们更多需要关注一个城市房产市场未来的成长空间多大，是否会持续向好发展。

如果这个答案是肯定的，建议对于刚需与部分改善客户而言，看到合适的楼盘，该出手时候就出手。

七、附最新合肥各个区域新房价格

1、合肥各个区域新房总价区域

很多新手买房，对合肥整体新房市场不了解，大家可以根据自己的总价区间，可以对号入座快速锁定意向区域。比如想总价200万还想买滨湖新房，总价150万买包河新房，是不现实的。

合肥新房市场区域分化严重，阶梯性的房价格局进一步强化。合肥逐步形成了从100万到600万新房总价区间的市场台阶格局。

购房者想买新房的，可以根据自己预算区间，去选择合适的板块去买房。不能预算总价就150万，还想去包河区买新房，是不现实的。

目前合肥新房价格高地是滨湖区省府板块，普遍总价400-600万总价，其次是金融板块普遍280万-400万；高新区在售楼盘不多，总价区间是300-450万；

包河区、经开区、蜀山区（不含运河新城板块）总价区间是220-400万之间，蜀山区运河新城板块是150-220万之间；

庐阳区总价区间在200-350万之间；瑶海区的总价区间在170-270万之间；新站区总价区间在135-220万之间；

三县当中肥西较远区域价格是130万左右可以上车，挨着合肥市区的总价在200-320万之间；肥东与北城新房总价区间在100万起步到200万之间。

3、合肥具体各个区域新盘上市量、买房难度与新盘在售价格区间分析如下：

合肥交付近五六年内的二手房小区价格，可以参考新房价格。

1、滨湖区：滨湖省府有新盘会入市，新开盘高层价格2.9万左右，由于规划设计为大户型，基本总价360万起，非刚需首付需要八成起，总价390万起步；

金融板块有三个新盘近期会上市，总价最低280万起，非刚需首付三成即可，估计都会启动摇号。

2、包河区：从2022年12月份开始到2023年上半年，包河区将推出不少新楼盘，新盘价格2.35-2.6万，包河区买房门槛将降低，购房者可选的楼盘增多，首付三成即可。

位置稍远或者周边环境差的价格2万元起，目前可以正常首付购买，买房总价门槛目前200万左右即可。包河区2023年将承担起合肥第一成交大区的任务。

3、经开区：经开区2023年起，可选的楼盘也较多。推出的新盘价格预计2.3万起，总价230万起，洋房两万六七左右，首付三成即可。

4、高新区：高新区还是在售楼盘稀缺，目前新房在售只有两个，其中一个要求首付六成；

4、蜀山区：蜀山区靠近市区有两三个新楼盘在售，价格2.3-2.5万左右，总价240万起步。

目前主要为小庙运河新城板块有新房供应，价格1.5-1.8万元；运河新城板块2023年在售楼盘将达到10个以上数量，楼市竞争将进入白热化阶段。

6、瑶海区：目前高层均价1.7-1.9万，洋房价格2万+；目前瑶海区新房门槛单价1.8万起，总价要180万左右的了。

7、新站区：今年供应量还会是主力区域，新盘价格不是太偏僻，沿着地铁沿线的，高层价格起步1.5万起，位置好的楼栋价格要1.8万不等。

新站区目前买房门槛是135万元起步，是合肥市区价格洼地。刚需预算有限的，可以重点考虑新站地铁沿线的新盘。

8、庐阳区：二环内在售楼盘不多，面积大总价贵，动辄290万以上；二环外新盘价格2万元左右，总价门槛200万左右。

9、政务区：无新房在售，二手房价格基本在3万-5万元。

10、三县：因为近期市区新站区瑶海区不限购了，所以导致很多客户直接跑去市区买房了，所以对肥东与长丰北城楼盘影响大。

1）肥西：今年新楼盘有几个新上市。其中靠近合肥市区的楼盘价格上涨到1.9万左右，总价200万起步。位置远一点的项目，价格一万四左右起步。

2）肥东与北城市场最近比较差，不少楼盘推出特价房，首付分期政策。肥东距离市区近点的楼盘一万三四价格；北城今年新上市的新盘较多，价格还会保持1.2-1.4万左右，有个别新盘促销，价格一万元即可。

（数据来源备注：本文中成交数据与成交均价等来自于金刚石）

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